«Τι χτίζεται, πού χτίζεται, πόσο και με ποιους όρους»: οι μηχανικοί των Κυκλάδων ζητούν να ολοκληρωθούν τώρα τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια — με παράδειγμα και τα Μοναστήρια της Τήνου

Κοινή επιστολή των Συλλόγων Μηχανικών και Αρχιτεκτόνων των Κυκλάδων — ανάμεσά τους και ο Σύλλογος Μηχανικών Τήνου — προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος, το ΤΕΕ, τον ΠΣΑ και τους βουλευτές του νομού για το νέο θεσμικό πλαίσιο της δόμησης.

Οι αλλαγές των τελευταίων χρόνων στο θεσμικό πλαίσιο της δόμησης «δημιουργούν μία νέα πραγματικότητα για τις Κυκλάδες, η οποία απαιτεί σοβαρή συζήτηση». Με αυτή τη φράση ανοίγει η επιστολή που υπογράφουν οι Σύλλογοι Μηχανικών και Αρχιτεκτόνων των νησιών, με ημερομηνία 16 Οκτωβρίου 2026, και την οποία έδωσε στη δημοσιότητα ο Σύλλογος Μηχανικών Τήνου.

Όπως σημειώνει ο Σύλλογος της Τήνου στην ανάρτησή του, οι μηχανικοί αποφάσισαν να ενημερώσουν τους συμπολίτες τους για τις συνθήκες που διαμορφώνονται στα νησιά, γιατί «σύντομα θα δούμε τις επιπτώσεις» από το υπάρχον και το διαφαινόμενο νομοθετικό πλαίσιο. «Χρειάζεται και στο οικιστικό ζήτημα μια σοβαρή πρόταση, την οποία οι μηχανικοί που ζουν και εργάζονται στα νησιά μας διαθέτουν», προσθέτει.

Το αβέβαιο καθεστώς της εκτός σχεδίου γης

Η επιστολή ξεκινά από δύο ζητήματα που αφορούν άμεσα και την Τήνο. Το πρώτο είναι η σταδιακή αμφισβήτηση και κυρίως η ασάφεια για το αν μπορεί να χτιστεί ένα εκτός σχεδίου γήπεδο που δεν έχει πρόσωπο σε νόμιμα υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο — τη στιγμή που το δίκτυο των κοινόχρηστων δρόμων δεν έχει ακόμη ολοκληρωμένα και οριστικά αναγνωριστεί. Αυτό, κατά τους μηχανικούς, «δημιουργεί ήδη ένα εξαιρετικά αβέβαιο καθεστώς για χιλιάδες ιδιοκτησίες».

Το δεύτερο είναι το Προεδρικό Διάταγμα της 11ης Απριλίου 2025 (ΦΕΚ 194/Δ/15.04.2025) για την εκ νέου οριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, με αποτέλεσμα σε πολλές περιπτώσεις σημαντικές εκτάσεις που ως σήμερα θεωρούνταν εντός ορίων οικισμών να κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός.

Οι υπογράφοντες ξεκαθαρίζουν ότι ο έλεγχος και ο υπό όρους περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης «αποτελεί αναγκαίο στόχο». Το ερώτημα, όπως το θέτουν, είναι τι θα προκύψει από το νέο πλαίσιο: αν μεγάλο μέρος της εκτός σχεδίου γης γίνει πρακτικά μη οικοδομήσιμο και ταυτόχρονα περιοριστούν οι εκτάσεις μέσα στους οικισμούς, η ανάγκη για κατοικία, δουλειά και τουρισμό δεν θα εξαφανιστεί — θα μεταφερθεί εκεί όπου θα εξακολουθεί να υπάρχει δυνατότητα δόμησης.

Τρεις κίνδυνοι: δρόμοι, παραδοσιακοί οικισμοί, αυθαίρετα

Ο πρώτος κίνδυνος, κατά την επιστολή, είναι να συγκεντρωθεί η νέα δόμηση κατά μήκος των βασικών οδικών αξόνων: αντί να αντιμετωπιστεί η διάσπαρτη δόμηση με ολοκληρωμένο σχεδιασμό, οι βασικοί δρόμοι των νησιών να μετατραπούν σταδιακά σε «γραμμικούς οικιστικούς και τουριστικούς διαδρόμους». Ένα τέτοιο μοντέλο, σημειώνουν, δεν προστατεύει το κυκλαδίτικο τοπίο — απλώς μεταφέρει την πίεση αλλού.

Ο δεύτερος, «ακόμη σοβαρότερος», αφορά τους παραδοσιακούς οικισμούς. Όσο λιγοστεύει η οικοδομήσιμη γη έξω από τα χωριά, τόσο μεγαλύτερη πίεση θα ασκείται στο υφιστάμενο οικιστικό απόθεμα και στους ιστορικούς πυρήνες. Οι μηχανικοί εκφράζουν προβληματισμό ότι το Π.Δ. του ΦΕΚ 194/Δ/2025 προβλέπει γενικούς όρους δόμησης — δύο ορόφους με ύψος 7,50 μ. και, λόγω κλίσης του εδάφους, υπό προϋποθέσεις και τρίτο όροφο με ύψος 10 μ. — που δεν μπορούν να εφαρμόζονται χωρίς ειδική προσαρμογή στη μορφολογία και στην ιστορική κλίμακα κάθε οικισμού.

«Οι παραδοσιακοί οικισμοί των Κυκλάδων δεν μπορούν να αντιμετωπίζονται ως απλές «δεξαμενές οικοδομήσιμης γης».»

Ο τρίτος κίνδυνος είναι η αυθαίρετη δόμηση: η απότομη συρρίκνωση της νόμιμα οικοδομήσιμης γης, χωρίς να έχουν πρώτα δημιουργηθεί σχεδιασμένοι οικιστικοί υποδοχείς και χωρίς ολοκληρωμένα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, μπορεί να αυξήσει την πίεση για αυθαίρετα. «Η εμπειρία δεκαετιών στην Ελλάδα έχει δείξει ότι η ανάγκη για χώρο δεν καταργείται νομοθετικά», γράφουν.

«Δύο ταχυτήτων» ρυθμίσεις — και το παράδειγμα των Μοναστηρίων

Την ίδια ώρα που η δυνατότητα δόμησης περιορίζεται δραστικά για τη μικρή και μεσαία ιδιοκτησία, η νομοθεσία, κατά τους μηχανικούς, συνεχίζει να δημιουργεί ειδικά πολεοδομικά εργαλεία μέσω των οποίων μεγάλες ενιαίες εκτάσεις μπορούν να αποκτήσουν οργανωμένη πολεοδόμηση ή ειδικούς όρους ανάπτυξης — όπως οι πρόσφατες ρυθμίσεις για τους μικρούς και φθίνοντες οικισμούς.

Ως χαρακτηριστικό παράδειγμα αναφέρουν τις Κολυμπήθρες της Πάρου, όπου σε μια περιοχή με αυστηρούς επί δεκαετίες όρους προστασίας προωθείται σήμερα, μέσω Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, οργανωμένη τουριστική ανάπτυξη σε έκταση άνω των 300 στρεμμάτων. Και αμέσως μετά:

«Αντίστοιχο παράδειγμα είναι η επένδυση στα Μοναστήρια της Τήνου, ενός μεσαιωνικού οικισμού που θα μετατραπεί σε τουριστικό χωριό.»

Η επιστολή αναγνωρίζει ότι ο νομοθέτης στηρίζει αυτές τις επενδύσεις με το επιχείρημα ενός ποιοτικότερου τουρισμού, με περισσότερα έσοδα και θέσεις εργασίας. Αντιτείνει όμως ότι συχνά είναι εκτός κλίμακας του τοπίου και των οικισμών, συμπιέζουν υποδομές και πόρους, προσφέρουν θέσεις εργασίας κυρίως σε εργαζόμενους εκτός τοπικής κοινωνίας, λειτουργούν με all inclusive υπηρεσίες που περιορίζουν την κατανάλωση έξω από τις μονάδες, ενώ τα έσοδα συνήθως φορολογούνται στις μητρικές εταιρείες στο εξωτερικό.

«Το ζήτημα δεν είναι να αντιπαραθέσουμε τη μικρή ιδιοκτησία στη μεγάλη επένδυση», διευκρινίζουν. Το ζήτημα είναι αν μπορεί να υπάρχει διαφορετικός πολεοδομικός κανόνας ανάλογα με το μέγεθος και την οικονομική δυνατότητα του επενδυτή: δεν μπορεί, γράφουν, η διάσπαρτη δόμηση λίγων εκατοντάδων τετραγωνικών να θεωρείται απειλή για το τοπίο και, την ίδια ώρα, να θεωρείται αυτονόητα συμβατή η δημιουργία συγκροτημάτων πολλαπλάσιας κλίμακας μέσα από ένα ειδικό εργαλείο.

«Η Κοζάνη δεν είναι Μύκονος»

Μεγάλο μέρος της σημερινής κατάστασης, κατά τους μηχανικούς, είναι αποτέλεσμα αλλεπάλληλων νομοθετικών ρυθμίσεων και δικαστικών αποφάσεων. Οι αποφάσεις της Δικαιοσύνης πρέπει να γίνονται σεβαστές, σημειώνουν, αλλά δεν μπορούν να υποκαταστήσουν τον πολεοδομικό σχεδιασμό, ούτε οι ίδιοι οριζόντιοι κανόνες να αποτελούν από μόνοι τους χωροταξική πολιτική για τόσο διαφορετικές περιοχές:

«Η Κοζάνη δεν είναι Μύκονος. Η Πάρος δεν είναι ένας ηπειρωτικός αγροτικός Δήμος. Η Σίκινος δεν έχει τις ίδιες πιέσεις με τη Σαντορίνη.»

Η λύση: τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια

Η απάντηση, κατά την επιστολή, βρίσκεται στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) που εκπονούνται αυτή την περίοδο. Αυτά πρέπει να γίνουν το βασικό εργαλείο για να αποφασιστεί, με επιστημονικά δεδομένα και δημόσια διαβούλευση, «τι χτίζεται, πού χτίζεται, πόσο χτίζεται και με ποιους όρους» — με την προϋπόθεση να ολοκληρωθούν άμεσα, «αλλιώς θα έχουν το αντίθετο από το επιθυμητό αποτέλεσμα». Οι κανόνες που θα προκύψουν, προσθέτουν, πρέπει να είναι σαφείς, σταθεροί και κοινοί για όλους.

Τα ΤΠΣ, καταλήγουν, αποτελούν ίσως «την τελευταία μεγάλη ευκαιρία να οργανώσουμε τον χώρο των νησιών πριν οι σημερινές πιέσεις δημιουργήσουν μη αναστρέψιμες καταστάσεις».

Και η Τήνος στο δικό της Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο

Το ερώτημα δεν είναι θεωρητικό για το νησί. Σε εξέλιξη βρίσκεται η μελέτη του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου του Δήμου Τήνου για τις τρεις Δημοτικές Ενότητες — Τήνου, Εξωμβούργου και Πανόρμου — με τη συμμετοχή του ΤΕΕ και χρηματοδότηση από το «Ελλάδα 2.0» (NextGenerationEU). Σήμερα, έξω από τα όρια των οικισμών και της πόλης, ισχύει για όλο το νησί η Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου του Π.Δ. 13/2/2003 (ΦΕΚ 160/Δ΄/2003), που καθορίζει ζώνες με συγκεκριμένες χρήσεις, όρους και περιορισμούς δόμησης.

Η μελέτη εξέτασε τρία εναλλακτικά σενάρια: το «Σενάριο Τάσεων» (μηδενικής παρέμβασης), το «Παρεμβατικό» (εντατικής ανάπτυξης) και το «Ήπιο» (ήπιας παρέμβασης ή συνέργειας δραστηριοτήτων). Στην αξιολόγησή τους για το περιβάλλον, την οικονομία και την κοινωνία, το Ήπιο Σενάριο συγκέντρωσε 106 βαθμούς, έναντι 58 του Παρεμβατικού και 19 του Σεναρίου Τάσεων, και προτείνεται ως βάση για την Πρόταση του 2ου Σταδίου της μελέτης. Στόχος του, όπως περιγράφεται, η «πολυκεντρική ανάπτυξη» και η συνέργεια των δραστηριοτήτων, «σεβόμενη την κλίμακα του χώρου του νησιού».

Στον χάρτη του σεναρίου σημειώνονται, μεταξύ άλλων, οικισμοί των οποίων τα όρια θα αξιολογηθούν σύμφωνα με το υπό έγκριση Π.Δ., αλλά και εγκαταλελειμμένοι οικισμοί ως «σποραδικό ξενοδοχείο» — πεδία στα οποία αναφέρεται και η επιστολή των μηχανικών.

Ποιοι υπογράφουν

Την επιστολή υπογράφουν ο Σύλλογος Αρχιτεκτόνων Κυκλάδων, ο Σύλλογος Μελετητών Μηχανικών Ν. Κυκλάδων, ο Σύλλογος Μηχανικών Επαρχίας Θήρας, ο Σύλλογος Μηχανικών Νάξου, ο Σύλλογος Μηχανικών Τήνου, με την πρόεδρό του Αναστασία Ψάλτη, ο Σύλλογος Μηχανικών και Αρχιτεκτόνων Πάρου – Αντιπάρου και ο Σύλλογος Αρχιτεκτόνων Μυκόνου – Άνδρου – Τήνου (ΣΑΜΑΤ). Αποδέκτες είναι το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος, ο Πανελλήνιος Σύλλογος Αρχιτεκτόνων και οι βουλευτές Κυκλάδων, με κοινοποίηση στα τοπικά μέσα ενημέρωσης.

Τι χτίζεται, πού και πόσο:
ένα ερώτημα που αφορά κάθε ιδιοκτήτη, κάθε χωριό και το τοπίο της Τήνου.